Duración mínima, prórrogas, fianza, gastos y obras: lo que la ley te garantiza como inquilino y las cláusulas del contrato que conviene leer con lupa.
Firmar un alquiler suele hacerse con prisa, porque la vivienda que te gusta puede irse en un día. Pero el contrato te acompañará años, y algunas cláusulas pueden costarte dinero o disgustos. Esta guía repasa lo esencial de la ley de arrendamientos urbanos para que sepas qué te protege y qué debes mirar.
Aunque el contrato diga un año, la ley te permite quedarte hasta cinco años si el casero es persona física (siete si es una empresa). Cada año, si no se avisa en contra con suficiente antelación, el contrato se prorroga. Solo el propietario puede negarse a la prórroga en casos muy concretos, como necesitar la vivienda para sí o para un familiar de primer grado, y debe haberlo hecho constar en el contrato. Después de esos cinco años, si ninguna parte avisa, se prorroga tres años más.
El inquilino puede marcharse transcurridos seis meses avisando con treinta días de antelación. El contrato puede prever una indemnización de un mes por cada año que falte, proporcional por fracciones, pero solo si lo han pactado por escrito. Si no lo han pactado, no tienes que pagar nada. Es una de las cláusulas más importantes de leer.
Si quieres saber cómo recuperarla, tienes la guía sobre la fianza del alquiler.
Por defecto, el propietario paga el IBI y la derrama de la comunidad, y las obras que afectan a la conservación de la vivienda. El inquilino asume los suministros (luz, agua, gas, internet) y las reparaciones pequeñas de desgaste por uso. El contrato puede trasladar el IBI al inquilino, pero debe decirlo de forma expresa, y debe fijarse la cantidad anual. Los gastos de la agencia inmobiliaria, desde la ley de vivienda, los asume el propietario, salvo que la agencia trabaje para ti.
El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Si la caldera se avería por antigüedad, no es cosa tuya. Si el desperfecto es por mal uso, sí. Comunica cualquier avería por escrito (un correo o burofax vale) y guarda las fotos. Si el casero no actúa, puedes hacer la reparación urgente y reclamarle luego el coste, siempre que hayas avisado antes.
La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha de aniversario, y sólo si el contrato lo prevé. El incremento debe ceñirse al índice pactado o al que marque la ley. Te lo explicamos en esta guía.
Las cláusulas contrarias a la ley se consideran nulas aunque las hayas firmado. Si dudas, consulta a la oficina de consumo o a una asociación de inquilinos antes de firmar.
Tienes también derecho a empadronarte en ella; necesitarás el contrato para el certificado de empadronamiento. Y recuerda que, si cumples requisitos, hay ayudas al alquiler que conviene mirar antes de firmar.
Visita la vivienda a distintas horas para comprobar ruidos, luz y humedades. Pide el certificado energético, que el casero está obligado a mostrar. Comprueba que el que firma es el propietario real (nota simple del registro) o tiene poder para alquilar. Pregunta por el estado de la comunidad: derramas aprobadas, obras previstas, normas internas. Y pide el contrato por escrito con antelación, para leerlo sin presión.
El comprador está obligado a respetar tu contrato durante el tiempo que te quede de duración mínima, siempre que lo hayas inscrito en el registro o que la ley de arrendamientos te proteja en ese caso. En vivienda habitual, tienes protección legal, pero conviene conservar tu contrato firmado y los justificantes de pago. Además, en algunos casos tienes derecho de tanteo y retracto sobre la compra, si se vende a un tercero.
Antes de ir a juicio, prueba la mediación o la asociación de inquilinos de tu zona. Muchas diferencias se solucionan con una carta bien redactada que cite la ley. Guarda siempre las comunicaciones por escrito.
Esta guía es informativa y puede no reflejar cambios recientes en la normativa. Verifica requisitos, cuantías y plazos en la web del organismo oficial antes de realizar cualquier trámite.
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