Si alquilas una vivienda, debes declarar los ingresos. Qué gastos se deducen, qué reducciones existen y qué obligaciones tienes como propietario.
Si tienes una vivienda alquilada, los ingresos que recibes tributan en tu declaración de la renta, aunque lo hagas de forma ocasional. Muchos propietarios cometen errores por desconocimiento, y otros pagan más de lo necesario por no aplicar las deducciones. Esta guía te ayuda a ordenar las ideas.
El alquiler de una vivienda genera lo que Hacienda llama rendimientos del capital inmobiliario. Para calcularlo, sumas los ingresos íntegros del año (las rentas cobradas) y restas los gastos deducibles. La diferencia es el rendimiento neto. Sobre ese resultado puede aplicarse una reducción si el alquiler es vivienda habitual del inquilino.
Guarda todas las facturas, porque tendrás que justificarlas si te las piden.
Si el inquilino usa la vivienda como residencia habitual, el rendimiento neto puede reducirse. La reducción histórica era del 60 %. La ley de vivienda de 2023 la modificó, con efectos para los contratos firmados después de cierta fecha, y estableció reducciones más altas en zonas declaradas tensionadas o para ciertos tipos de arrendamiento (por ejemplo, con rebaja de renta o para jóvenes). Los contratos anteriores conservan el 60 %. Comprueba cuál te corresponde, porque la diferencia puede ser muy grande.
Los alquileres de temporada y los turísticos no se consideran vivienda habitual, por lo que no tienen la reducción anterior. Además, el alquiler turístico tiene sus propias normas: registro, licencias, e incluso tratamiento del IVA en algunos casos. Si alquilas por plataformas, revisa las condiciones fiscales de tu actividad.
Depende de los ingresos. Los rendimientos de capital inmobiliario tienen un límite propio (de 1.000 euros de ingresos junto con otras rentas imputadas, en referencia a los límites que damos en quién está obligado a presentar). En la práctica, quien alquila un piso suele superar esa cantidad, por lo que debe declarar. Consulta los límites vigentes en cada campaña.
Un inmueble que no alquilas ni usas como vivienda habitual genera una imputación de rentas inmobiliarias, un pequeño porcentaje del valor catastral que se suma a tus ingresos. Es un concepto que sorprende a quien hereda o compra un piso que no usa.
Cuando el contrato termina, ten claro qué pasa con la fianza, con la actualización de la renta y con las reparaciones. Si tienes dudas sobre qué puede cobrarte el inquilino o qué debes tú, revisa los derechos del inquilino y la guía de actualización de la renta.
Un propietario cobra 9.600 euros al año por un piso alquilado como vivienda habitual. Gasta 800 en IBI, 600 en comunidad, 300 en seguro, 1.000 en reparaciones y 900 de amortización. Los gastos suman 3.600 euros, por lo que el rendimiento neto es de 6.000 euros. Si le corresponde una reducción del 50 %, tributará por 3.000 euros, que se suman al resto de rentas. Con los datos de tu caso, el resultado cambia, pero el método es siempre el mismo.
Facturas de reparaciones, recibos del IBI y la comunidad, justificantes de pago de seguros, contrato de alquiler y cobros del inquilino. Hacienda puede pedirlos durante cuatro años.
Esta guía es informativa y puede no reflejar cambios recientes en la normativa. Verifica requisitos, cuantías y plazos en la web del organismo oficial antes de realizar cualquier trámite.
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