Gastos e impuestos al comprar una vivienda: cuánto dinero necesitas aparte del precio

Cuando alguien piensa en comprar casa, se fija en el precio. Pero el precio es solo una parte. Entre impuestos, notario, registro y otros gastos, hay que sumar entre un 10 y un 15 % más, según la comunidad y el tipo de vivienda. Conviene saberlo desde el principio para no llegar a la firma sin dinero.

El impuesto principal depende de si es nueva o usada

• Vivienda nueva (primera transmisión): se paga IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
• Vivienda usada (segunda mano): se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma y suele rondar entre el 6 % y el 10 %. Algunas comunidades lo reducen para jóvenes, familias numerosas o viviendas de precio reducido.

Es probablemente el gasto más grande y el más variable. Si dudas entre dos comunidades, compara tipos antes de decidir.

Notaría y registro

La escritura de compraventa se firma ante notario, que cobra según un arancel fijo ligado al valor de la vivienda. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad, que también tiene arancel. Estos costes suelen sumar entre el 1 y el 2 % del precio, aunque cambian con cada caso. Si hay hipoteca, se suma la escritura de préstamo.

Gestoría

Muchas personas contratan una gestoría para liquidar el impuesto, presentar la escritura y hacer los cambios de titularidad. No es obligatorio, pero evita errores. Pide presupuesto cerrado.

Tasación e hipoteca

Si pides una hipoteca, el banco exigirá una tasación, que paga el comprador. Desde la ley hipotecaria de 2019, el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca lo paga el banco, y los gastos de notaría de la hipoteca se reparten. Antes de firmar, compara bien las ofertas y revisa la FEIN. Tienes más información en la guía de hipoteca fija, variable o mixta.

Gastos que se olvidan

1. Cambio de titularidad de suministros: luz, agua, gas. Mira cómo hacerlo en la guía de cambiar de compañía de luz.
2. Seguro de hogar: el banco suele exigirlo. Compara antes con esta guía.
3. Reformas y mudanza: casi nadie compra una casa sin gastar algo en ponerla a punto.
4. Derramas pendientes de la comunidad: pregunta al vendedor si hay obras aprobadas.
5. IBI: comprueba quién ha pagado el del año en curso.

La plusvalía municipal no la paga el comprador

Un error habitual: pensar que la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos) corresponde al comprador. En general la paga el vendedor, aunque en algunos contratos se pacta otra cosa. Mira bien qué dice la oferta.

Cómo calcular cuánto ahorro necesitas

Una regla útil: si el banco te financia el 80 % del precio, necesitas ahorrado el 20 % restante más entre un 10 y un 15 % de gastos. Para una vivienda de 200.000 euros, eso podría significar entre 60.000 y 70.000 euros de ahorro. Los avales y ayudas para jóvenes pueden reducir esa barrera, pero conviene entender el cuadro completo antes de lanzarse. Y si ya has comprado, repasa la subrogación y amortización anticipada.

Un ejemplo con números

Supón una vivienda de segunda mano de 180.000 euros en una comunidad con ITP del 8 %. Pagarías 14.400 euros de impuesto. Añade unos 1.500 de notaría y registro, unos 600 de gestoría y entre 300 y 500 de tasación. El total ronda los 17.500-17.800 euros, es decir, casi un 10 % del precio, sin contar la entrada. Si la vivienda fuera nueva, el IVA (el 10 % en vivienda) pasaría a ser el gasto principal. Son cifras de ejemplo; usa las de tu comunidad.

Cómo reducir la factura

• Pregunta por reducciones del ITP para jóvenes o familias numerosas.
• Compara presupuestos de gestoría y negocia.
• Elige notario con antelación: puedes escoger el que quieras, aunque el banco lo proponga.
• Comprueba que el banco asume lo que le corresponde por ley.

Esta guía es informativa y puede no reflejar cambios recientes en la normativa. Verifica requisitos, cuantías y plazos en la web del organismo oficial antes de realizar cualquier trámite.