Qué impuestos pagas al vender un piso, cómo se calcula la ganancia, quién queda exento (mayores de 65 y reinversión) y qué hacer con la plusvalía municipal.
Vender una casa es una de las operaciones económicas más importantes de la vida, y tiene consecuencias fiscales que conviene conocer antes de firmar. Con un poco de planificación se puede ahorrar mucho. Sin ella, la sorpresa puede ser grande en la siguiente declaración.
Se resta al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la venta, como la comisión de la inmobiliaria) el valor de adquisición (precio de compra más impuestos y gastos de la compra, más las mejoras que acredites con facturas). Si hay hipoteca, no se resta el préstamo: se mira el precio de la vivienda. Si el resultado es positivo, tienes ganancia; si es negativo, una pérdida que puede compensarse con otras ganancias.
La ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos progresivos que van del 19 % al 28 % según el importe. Los tramos se actualizan, así que consulta los vigentes en la campaña correspondiente.
Para que la vivienda se considere habitual, debe haber sido tu residencia durante al menos tres años seguidos (o haber existido circunstancias especiales).
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda. Es una obligación del comprador, y conviene tenerlo en cuenta en la negociación.
La plusvalía se calcula según el valor catastral del suelo y los años de tenencia, con coeficientes que fija el Estado, o según la diferencia real entre compra y venta, la que sea más beneficiosa. Si vendes con pérdidas, no hay plusvalía. Pide la liquidación al ayuntamiento y comprueba que te hayan aplicado el método más favorable. Tienes un plazo limitado, normalmente de treinta días hábiles desde la venta, para presentar la autoliquidación.
En la siguiente declaración de la renta deberás incluir la operación, aunque no estés obligado por otros motivos. Cancela también la hipoteca si la había, y revisa tu seguro de hogar. Si vas a comprar otra vivienda, consulta los gastos e impuestos de la compra.
Alguien compró un piso por 120.000 euros y pagó 10.000 en impuestos y gastos. Años después hizo una reforma de 15.000. Vende por 200.000, con 5.000 de comisión. El valor de adquisición es 145.000 y el de transmisión 195.000: la ganancia es de 50.000 euros. Si no está exenta, tributará en la base del ahorro. Si la vivienda era habitual y reinvierte el total en otra, la ganancia queda exenta. Si tiene más de 65 años, queda exenta sin reinvertir.
La cancelación de la hipoteca se hace en la notaría el día de la venta, con el dinero del comprador. Pide un certificado de deuda pendiente al banco con antelación y planifica los gastos de cancelación.
Esta guía es informativa y puede no reflejar cambios recientes en la normativa. Verifica requisitos, cuantías y plazos en la web del organismo oficial antes de realizar cualquier trámite.
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